A câmara municipal notificou-me para demolir uma construção no meu terreno — que direitos tenho?

A câmara municipal tem poderes para ordenar a demolição de obras ilegais, mas o processo tem de cumprir requisitos formais e o proprietário tem o direito de se defender, de requerer a legalização, e de impugnar judicialmente ordens que considere injustas ou desproporcionais.

Obras ilegais e o dever de demolição:

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) prevê que as obras realizadas sem a necessária licença ou comunicação prévia são ilegais e que a câmara pode (e deve) ordenar a sua demolição ou a reposição da legalidade.

Procedimento obrigatório antes da demolição:

Antes de ordenar a demolição, a câmara tem de:

• Instaurar processo de contra-ordenação ou processo de reposição da legalidade urbanística
• Notificar o proprietário do processo e dos factos imputados
• Conceder prazo de audiência prévia (normalmente 10 a 20 dias) para o interessado se pronunciar
• Fundamentar a decisão de demolição com referência às normas violadas e à proporcionalidade da medida

Direito de legalização:

O proprietário tem o direito de requerer a legalização da construção, apresentando os projetos necessários e pedindo o licenciamento retroativo. A câmara é obrigada a analisar o pedido de legalização antes de prosseguir com a demolição — se a construção puder ser legalizada, a demolição não é ordenada.

A legalização é possível se:

• A construção respeita o PDM (Plano Diretor Municipal) e os regulamentos municipais de urbanização e edificação
• Não viola regras de afastamentos, cérceas, índices de edificabilidade
• A construção tem mais de 10 anos e não está em zona de risco ou área protegida (em certos casos, pode beneficiar de regime simplificado)

Para construções muito antigas (anteriores a 1951):

O DL n.º 53/2014 simplificou o regime de reabilitação para edifícios anteriores a 1951, permitindo a legalização sem exigência de cumprimento de todas as normas técnicas modernas.

Prescrição das contra-ordenações urbanísticas:

As contraordenações urbanísticas prescrevem em 5 anos (obras sem licença) contados desde a data da prática da infração. No entanto, a obrigação de legalização ou demolição não prescreve — apenas a sanção contraordenacional.

Impugnação da ordem de demolição:

Se considerar que a ordem é ilegal ou desproporcionada, pode impugná-la no Tribunal Administrativo no prazo de 3 meses após a notificação. A impugnação não suspende automaticamente a execução da demolição — pode ter de pedir ao tribunal uma providência cautelar de suspensão da eficácia do ato.

Demolição coerciva e custo:

Se a demolição for executada coercivamente pela câmara, o custo é repercutido no proprietário. Em caso de não pagamento, o crédito pode ser cobrado em execução fiscal.