Sou proprietário e quero arrendar o meu apartamento: devo usar o RSAA ou o regime normal?

Os dois regimes disponíveis em 2026

Com o Pacote Fiscal para a Habitação 2026, existem essencialmente dois caminhos para Catarina:

Arrendamento ao abrigo do regime geral com a taxa de IRS de 10% (se a renda não exceder 2.300€/mês). Este regime não exige compromisso de preço mínimo, mas é menos beneficiado em termos de Imposto do Selo e processo de recuperação do imóvel.

Arrendamento ao abrigo do RSAA com os mesmos 10% de IRS, mas com isenção de Imposto do Selo no contrato, procedimento de recuperação do imóvel mais rápido e contrato de formalização mais simples — em troca do compromisso de praticar rendas até 80% da mediana local.

Análise para Braga

Supondo que a mediana de renda em Braga para um T2 é aproximadamente 10€/m² e que o apartamento tem 70m²: o limite RSAA seria 10 × 70 × 80% = 560€/mês. Se o mercado pratica rendas de 650-700€/mês, Catarina perderia 90-140€/mês face ao mercado, mas ganharia em poupança fiscal e processual.

Poupança no Imposto do Selo (RSAA)

Num contrato de arrendamento de 3 anos com renda de 560€/mês, o Imposto do Selo seria: 560 × 36 × 0,8% = 161€. Esta poupança pode ser marginal face à renda abaixo do mercado.

Segurança jurídica: processo de recuperação do imóvel

O RSAA prevê um procedimento especial de entrega do imóvel em caso de incumprimento (falta de pagamento, etc.), com prazos mais curtos que o processo de despejo normal. Para quem tem receio de arrendar (por experiências passadas ou por cautela), este aspeto pode ser determinante.

Quando o regime normal pode ser mais vantajoso

Se a renda de mercado for significativamente superior ao limite RSAA, e se Catarina não tem preocupações de despejo (p.ex. tem inquilino de confiança já identificado), o regime geral com taxa de 10% pode ser mais rentável — preservando a liberdade contratual sem o desconto de preço imposto pelo RSAA.