O meu inquilino não paga há seis meses e recusa-se a sair do imóvel
A situação
João é proprietário de um apartamento T2 em Lisboa que arrendou há três anos a Miguel, um inquilino que até há pouco era cumpridor. Desde há seis meses, Miguel deixou de pagar a renda mensal de 800 euros, acumulando uma dívida de 4.800 euros. Quando João tentou contactá-lo, Miguel respondeu que tinha dificuldades financeiras mas não sairia do imóvel. A situação deteriorou-se: não há comunicação, a dívida cresce, e João não sabe como proceder legalmente. Passaram-se três semanas de silêncio. João está desesperado: perde dinheiro todos os meses e não consegue despedir o inquilino. Qual é o caminho legal para recuperar a sua propriedade?
O que diz a lei
A lei portuguesa que regula o arrendamento urbano é a Lei n.º 6/2006 (NRAU — Novo Regime do Arrendamento Urbano), alterada pela Lei n.º 56/2023. Esta é a lei aplicável, não o Código Civil.
Quando o inquilino não paga a renda, o proprietário tem um direito específico e protegido. Segundo o artigo 15.º do NRAU, existe um 'Procedimento Especial de Despejo' que é o caminho obrigatório para resolver esta situação.
O processo funciona assim:
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PRIMEIRO PASSO — Intimação Administrativa: O proprietário deve enviar uma intimação formal ao inquilino (artigo 15.º-D do NRAU) exigindo o pagamento da renda em atraso num prazo de 20 dias. Esta notificação tem de ser feita por correio registado com aviso de receção ou entregue pessoalmente.
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TENTATIVA DE CONCILIAÇÃO: Conforme o artigo 15.º-A do NRAU, antes de apresentar a ação, o proprietário pode recorrer ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (serviço administrativo municipal), que funciona como um organismo de mediação. Isto não é obrigatório, mas é recomendado para tentativas de acordo.
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PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO: Se o inquilino não pagar nos 20 dias ou se a conciliação falhar, o proprietário apresenta a ação no tribunal (artigo 15.º do NRAU). Este é um procedimento célere e especializado, muito mais rápido do que uma ação comum. O prazo total é estimado entre 3 a 6 meses, conforme a complexidade e recursos.
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PROTECÇÕES LEGAIS: A Lei n.º 56/2023 criou novas protecções. O tribunal pode suspender ou diferir a desocupação do imóvel (artigos 15.º-M, 15.º-N, 15.º-O do NRAU) se o inquilino se encontra em situação de vulnerabilidade social (por exemplo, está desempregado, recebe rendimento social, tem problemas de saúde). O proprietário tem de estar ciente desta possibilidade.
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COBRAR A RENDA EM ATRASO: O proprietário pode incluir na ação o pedido de condenação pelo pagamento da renda em atraso, juros de mora (2% ao ano, conforme o artigo 15.º-L do NRAU), e despesas do processo. A recuperação do dinheiro dependerá da situação financeira do inquilino.
Este procedimento é específico para falta de pagamento de renda e é muito mais eficaz do que as vias comuns. É fundamental contactar um advogado para garantir que a intimação inicial é feita de forma correcta e que o processo judicial segue os trâmites exigidos pela lei.
Novo Regime do Arrendamento Urbano — lei-quadro que regula o arrendamento de prédios urbanos em Portugal desde 2006
Alteração ao NRAU que introduz novas protecções sociais e actualiza procedimentos de despejo
Define o Procedimento Especial de Despejo — o procedimento obrigatório e célere para falta de pagamento de renda
Estabelece o Balcão do Arrendatário e do Senhorio — serviço municipal de mediação e conciliação antes de ação judicial
Define os requisitos da intimação formal ao inquilino para pagamento, com prazo de 20 dias
Estabelece os juros de mora de 2% ao ano sobre a renda em atraso
Prevêem suspensão e diferimento da desocupação em situações de vulnerabilidade social do inquilino
Opções disponíveis
- 1Enviar intimação formal ao inquilino (por correio registado com aviso de receção) exigindo o pagamento da renda em atraso num prazo de 20 dias, conforme artigo 15.º-D do NRAU
- 2Considerar recorrer ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (serviço municipal) para tentar mediação e acordo antes de ação judicial, conforme artigo 15.º-A do NRAU
- 3Se o inquilino não pagar nos 20 dias, intentar ação de Procedimento Especial de Despejo no tribunal cível competente (tribunal do domicílio do réu), requerendo a resolução do contrato e a desocupação do imóvel
- 4Incluir na ação também o pedido de condenação no pagamento da renda em atraso, juros de mora de 2% ao ano, e despesas do processo
- 5Estar preparado para a possibilidade de o tribunal suspender ou diferir a desocupação se o inquilino se encontra em situação de vulnerabilidade social (conforme artigos 15.º-M a 15.º-O do NRAU)
O que fazer agora
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Reunir toda a documentação: contrato de arrendamento original, comprovantes de pagamentos anteriores, extratos bancários mostrando falta de depósitos, registos de todas as tentativas de contacto com o inquilino
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Redactar e enviar intimação formal ao inquilino via correio registado com aviso de receção, comunicando a mora e exigindo pagamento em 20 dias, conforme artigo 15.º-D do NRAU
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Guardar cópia da intimação e o comprovante de entrega
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Opcionalmente, contactar o Balcão do Arrendatário e do Senhorio na câmara municipal para tentar mediação (artigo 15.º-A do NRAU)
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Se o inquilino não pagar nos 20 dias ou a mediação falhar, procurar advogado especialista em direito imobiliário para preparar a ação de Procedimento Especial de Despejo
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Apresentar a ação no tribunal cível da comarca onde o imóvel está localizado, indicando todos os fundamentos legais do NRAU
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Acompanhar o processo e comparecer em julgamento se necessário
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Estar ciente de que o tribunal pode suspender ou diferir a desocupação se forem provadas razões de vulnerabilidade social do inquilino
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Após sentença favorável (despejo deferido), solicitar a execução da sentença para obter a desocupação efectiva do imóvel
Quando é indispensável um advogado?
URGENTEMENTE. O proprietário deve contactar um advogado especialista em direito imobiliário assim que a renda acumule dois meses de atraso, ou imediatamente nesta situação em que o atraso é de seis meses. O Procedimento Especial de Despejo é regulado por lei específica com prazos rigorosos e formalismos legais que não podem ser ignorados. Um advogado garantirá que a intimação é feita correctamente conforme o artigo 15.º-D do NRAU, que a ação é intentada dentro do procedimento adequado, e que todos os direitos do proprietário são protegidos. O custo de uma consulta é mínimo comparado aos meses de renda perdidos.