Deixei de pagar a hipoteca ao banco — o que me pode acontecer?

A lei portuguesa estabelece um conjunto de proteções para os devedores hipotecários antes de chegar à venda executiva do imóvel, obrigando os bancos a seguir procedimentos específicos antes de avançar para execução judicial.

PERSI — Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento:

Quando um cliente bancário entra em incumprimento no crédito habitação, o banco é obrigado por lei a integrar o cliente no PERSI automaticamente. Este procedimento, criado pelo DL n.º 227/2012, obriga o banco a:

• Contactar o devedor nos primeiros 15 dias após o incumprimento
• Avaliar a capacidade financeira do cliente
• Apresentar propostas de regularização adequadas (renegociação de prazo, moratória, redução temporária da prestação, etc.)
• Manter o PERSI ativo durante um período mínimo

Durante o PERSI, o banco não pode:

• Resolver o contrato com fundamento nesse incumprimento
• Intentar ou prosseguir ação executiva para cobrança do crédito

PARI — Plano de Acompanhamento Regular e Individualizado:

Além do PERSI, o banco deve ter um PARI ativo — um plano de acompanhamento preventivo do risco de incumprimento, que deve ser acionado logo que existam sinais de dificuldade (mesmo antes do incumprimento efetivo).

Rede de apoio ao sobre-endividado:

O DL n.º 227/2012 também prevê o acesso a redes de apoio extrajudicial ao sobre-endividado, como o RACE (Rede de Apoio ao Consumidor Endividado) e as GAPS (Gabinetes de Apoio ao Sobreendividamento).

Proteção especial para habitação própria permanente:

Existe um regime especial de proteção dos devedores de crédito habitação para habitação própria permanente (DL n.º 58/2013 e legislação subsequente), que prevê a possibilidade de dação em cumprimento, entrega amigável do imóvel em regime de arrendamento (ficar na casa a pagar renda), e outras medidas específicas.

Processo de execução hipotecária (após fracasso extrajudicial):

Se o PERSI falhar e o banco resolver o contrato, pode intentar ação executiva para cobrança do capital em dívida. Neste processo:

• O banco penhora o imóvel e pede a sua venda judicial
• O produto da venda liquida a dívida
• Se a venda não cobrir a dívida total (situação de "negative equity"), o devedor pode continuar a dever a diferença, salvo entrega do bem em dação em cumprimento extintiva

Dação em cumprimento:

Em determinadas condições, os devedores de crédito habitação para habitação própria permanente têm direito a entregar o imóvel ao banco como forma de extinguir integralmente a dívida (DL n.º 58/2013), ficando livres de qualquer remanescente. Este direito tem pressupostos específicos.