Sou fiador de um arrendamento e o senhorio exige-me que pague — o que faço?

A fiança é um contrato pelo qual um terceiro (o fiador) garante ao credor (o senhorio) o cumprimento de obrigação alheia (o pagamento da renda pelo arrendatário), ficando pessoalmente obrigado perante o credor (CC, art. 627.º).

O fiador dispõe, em princípio, do benefício de excussão prévia (CC, art. 638.º): o senhorio deve primeiro executar os bens do devedor principal (inquilino) antes de recorrer ao fiador. Contudo, este benefício pode ser renunciado no próprio contrato de fiança — e frequentemente é. Quando existe cláusula de renúncia ao benefício de excussão, o senhorio pode acionar o fiador sem ter previamente tentado cobrar ao inquilino.

O fiador que pague ao senhorio fica sub-rogado nos direitos do credor (CC, art. 644.º): pode depois exigir ao inquilino o reembolso do que pagou, acrescido de juros.

A extinção da fiança ocorre nas seguintes situações (CC, art. 651.º e ss.):

• A obrigação principal se extinguiu (dívida paga, prescrição);
• O credor concedeu moratória ao devedor sem consentimento do fiador;
• O contrato de arrendamento foi novado ou alterado substancialmente sem consentimento do fiador;
• O fiador denunciou a fiança (em fiança por tempo indeterminado, com pré-aviso de 90 dias, nos termos do RAU e NRAU).

Nos contratos de arrendamento regidos pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei n.º 6/2006), o fiador pode, a partir do final do prazo contratual inicial, denunciar a fiança mediante comunicação ao senhorio e ao arrendatário com antecedência de 90 dias relativamente ao fim do prazo em vigor (art. 1052.º do CC e art. 12.º do NRAU).