Apartamento com danos de tempestade: posso reduzir a renda ou sair sem pagar o último mês?
A situação
Uma tempestade causou danos graves num apartamento arrendado: o quarto ficou inabitável devido a infiltrações e o teto da divisão apresenta extensas manchas de bolor. A senhoria recusa-se a realizar obras antes do verão e pretende que seja o próprio inquilino a limpar o bolor. Perante esta situação, o inquilino decidiu sair do apartamento e coloca três questões essenciais: pode deixar de pagar renda pelos meses em que o quarto está inabitável? Pode usar a caução para pagar o último mês? Pode resolver o contrato de imediato por culpa da senhoria?
O que diz a lei
O Código Civil estabelece que o locador tem a obrigação de assegurar ao inquilino o gozo do imóvel para os fins a que se destina (art. 1031.º, al. b)), incluindo obras de conservação e reparação (art. 1034.º, n.º 1). O art. 1040.º prevê redução proporcional da renda quando o imóvel se torna parcialmente inutilizável, mas importa distinguir dois momentos: antes de notificar a senhoria, a redução só é possível se a privação exceder 1/6 da duração do contrato (n.º 2); após notificação e recusa de reparação, a redução torna-se imediata e proporcional (n.º 1). Os danos de tempestade constituem reparação urgente (art. 1036.º). O inquilino pode resolver o contrato quando a senhoria não cumpre as suas obrigações e tal omissão compromete a habitabilidade (art. 1083.º, n.º 5). A caução não é legalmente substituível pela última renda, mas os tribunais têm tolerado esta prática quando o inquilino tem razões legítimas. Desde 1 jan. 2023, o art. 1076.º, n.º 2 limita a caução a duas rendas mensais (Lei n.º 24-D/2022).
Obrigações do locador — manter o imóvel em condições de gozo para os fins a que se destina
Obrigação de reparação pelo locador
Reparações urgentes
Redução da renda por inutilização parcial: n.º 1 (após notificação — redução imediata); n.º 2 (antes de notificação — só após 1/6 do contrato)
Caução limitada ao máximo de duas rendas mensais (Lei n.º 24-D/2022, em vigor desde 1 jan. 2023)
Resolução do contrato pelo arrendatário quando o senhorio não realiza obras que lhe incumbam e tal comprometa a habitabilidade
Novo Regime do Arrendamento Urbano
Opções disponíveis
- 1Reduzir a renda proporcionalmente enquanto o quarto está inabitável — após notificação à senhoria e ausência de resposta (art. 1040.º, n.º 1 CC)
- 2Resolver o contrato de arrendamento com fundamento no incumprimento da senhoria, sem pagar indemnização (art. 1083.º, n.º 5 CC)
- 3Usar a caução para compensar valores em dívida (reduções de renda não pagas, danos) ao entregar as chaves, solicitando devolução do remanescente
- 4Apresentar reclamação à ASAE ou participação à câmara municipal se os danos constituírem risco para a saúde pública
O que fazer agora
- 1
Documentar os danos — fotografar o quarto inabitável, o teto com bolor e todos os danos visíveis; guardar registo de todas as comunicações com a senhoria
- 2
Enviar notificação escrita à senhoria por carta registada com aviso de receção, exigindo obras num prazo de 30 dias e invocando o art. 1034.º CC
- 3
Após notificação sem resposta, deduzir a redução proporcional de renda com base no art. 1040.º, n.º 1 CC; antes da notificação, só reduzir se a privação exceder 1/6 da duração total do contrato
- 4
Comunicar a resolução do contrato por carta registada, com fundamento no art. 1083.º, n.º 5 CC, indicando a data de entrega das chaves
- 5
Indicar na carta de resolução que os valores em dívida serão compensados com a caução e solicitar a devolução do remanescente
- 6
Consultar advogado especializado em arrendamento se a senhoria contestar a resolução, recusar a devolução da caução ou intentar ação de despejo
Quando é indispensável um advogado?
Consulte um advogado imediatamente se a senhoria contestar a resolução do contrato, recusar a devolução da caução, intentar ação de despejo, ou se houver dúvidas sobre o valor da redução de renda a aplicar. A intervenção de advogado é especialmente importante se o valor em causa justificar ação judicial.