Vendedor não comparece à escritura após CPCV assinado: direitos do comprador e como recuperar o sinal em dobro
A situação
Um casal assinou um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) para aquisição de uma moradia antiga geminada que necessitava de obras. O artigo matricial, datado de 1937, abrangia as duas casas da propriedade geminada num único registo. Para resolver esta irregularidade, foi acordado no CPCV que os compradores tinham autorização para realizar benfeitorias na habitação enquanto o processo de separação dos artigos matriciais estava pendente — ou seja, antes da realização da escritura. O processo de separação das frações demorou quase dois anos. Quando, finalmente, toda a documentação ficou regularizada e os compradores estavam prontos para celebrar a escritura, a vendedora não compareceu ao ato notarial. A razão invocada pela imobiliária foi uma desavença com o advogado que tratou da separação do artigo, relativamente aos honorários cobrados — uma questão completamente alheia aos compradores. O CPCV estipulava que, em caso de incumprimento por parte da vendedora, esta teria de reembolsar os compradores em dobro do valor do sinal entregue, acrescido de indemnização por todas as benfeitorias realizadas (comprovadas por faturas). Por seu lado, se fossem os compradores a não cumprir, ficariam obrigados ao pagamento de uma renda por todos os meses que permaneceram na casa. O prazo de 60 dias após a conclusão da documentação definitiva da casa termina este mês.
O que diz a lei
O Código Civil português regula expressamente o incumprimento dos contratos-promessa nos artigos 410.º a 442.º.
Sinal e incumprimento imputável ao promitente vendedor
Quando existe sinal (quantia entregue pelo promitente comprador a título de garantia) e o incumprimento é imputável ao promitente vendedor, o artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil confere ao promitente comprador o direito de exigir o dobro do sinal entregue. Este direito é independente de qualquer culpa grave — basta que o vendedor não cumpra sem justificação válida.
A recusa da vendedora em comparecer à escritura, alegando uma disputa com o seu advogado sobre honorários, não constitui causa legítima de incumprimento perante os compradores. Trata-se de uma relação jurídica autónoma, completamente alheia ao CPCV em causa.
Execução específica do contrato-promessa
Além do sinal em dobro, o artigo 830.º do Código Civil prevê a execução específica do contrato-promessa: o tribunal pode substituir-se à parte faltosa e declarar a compra e venda realizada, sem necessidade do consentimento do vendedor. Esta via é especialmente relevante quando o contrato-promessa tem eficácia real (registado na Conservatória do Registo Predial) ou quando inclui cláusula expressa que a admite.
Se o CPCV foi registado, os compradores têm uma posição ainda mais sólida: o registo confere oponibilidade a terceiros e reforça o direito à execução específica.
Indemnização pelas benfeitorias
O CPCV previa expressamente a indemnização pelas benfeitorias realizadas. Independentemente desta cláusula, o Código Civil também protege o possuidor de boa-fé que realizou benfeitorias úteis — a lei prevê o direito a levantá-las ou a ser indemnizado pelo seu valor (artigos 1273.º e seguintes). Com as faturas como prova, esta indemnização pode ser reclamada judicialmente.
Prazo de 60 dias e mora
O decurso do prazo fixado no CPCV coloca o promitente vendedor em mora. A partir do vencimento do prazo, os compradores podem enviar uma interpelação admonitória (carta registada com aviso de receção a fixar prazo final), tornando o incumprimento definitivo e abrindo caminho às consequências previstas no contrato e na lei.
requisitos formais do contrato-promessa de compra e venda
presunção de sinal
direito ao dobro do sinal em caso de incumprimento imputável ao promitente vendedor
execução específica do contrato-promessa
benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé
eficácia do registo e oponibilidade a terceiros
interpelação admonitória e mora definitiva
prazo geral de prescrição de 20 anos para direitos de natureza contratual
Opções disponíveis
- 1Enviar interpelação admonitória por carta registada
- 2Reunir toda a documentação de prova
- 3Consultar um advogado especializado em direito imobiliário
- 4Ponderar a execução específica
- 5Intentar ação de incumprimento para sinal em dobro
O que fazer agora
- 1
Enviar interpelação admonitória por carta registada
- 2
Reunir toda a documentação de prova
- 3
Consultar um advogado especializado em direito imobiliário
- 4
Ponderar a execução específica
- 5
Intentar ação de incumprimento para sinal em dobro
- 6
Comunicar à imobiliária por escrito
Quando é indispensável um advogado?
É altamente recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar a sua situação específica, especialmente quando existem prazos legais que se aproximam.
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