ImobiliárioÚltima revisão de legislação em 20 de abril de 2026

O condomínio recusa-se a reparar as partes comuns que estão a danificar o meu apartamento

A situação

Existe uma infiltração no teto do seu apartamento proveniente da cobertura do edifício, ou uma tubagem das partes comuns está a causar humidades nas suas paredes, ou a fachada do prédio deteriorada está a provocar danos no seu imóvel. Comunicou o problema ao administrador do condomínio, participou na assembleia de condóminos e a maioria recusou aprovar a realização das obras, ou simplesmente ninguém agiu. Os danos no seu apartamento continuam a agravar-se. Esta é uma situação com enquadramento legal específico em Portugal que lhe confere o direito de exigir a reparação e a indemnização pelos danos já causados.

O que diz a lei

O regime da propriedade horizontal — que governa os edifícios em condomínio — está previsto nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil (CC), complementado pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro (regulamento da propriedade horizontal), e pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE — DL 555/99).

Responsabilidade pelas partes comuns

Nos termos do artigo 1420.º do CC, cada condómino é co-proprietário das partes comuns do edifício, na proporção da sua fração. As partes comuns incluem o telhado, a cobertura, as fachadas, as tubagens e canalizações de uso coletivo, as escadas, os elevadores e outros elementos de uso ou fruição comum (artigo 1421.º CC).

As obras nas partes comuns são da responsabilidade do condomínio (representado pela sua administração), e não de cada condómino individualmente. A decisão de realizar obras nas partes comuns compete à assembleia de condóminos por maioria (artigo 1427.º CC para obras de conservação), podendo o administrador realizar obras urgentes sem deliberação prévia (artigo 1427.º, n.º 2, CC).

Obras urgentes — poder de intervenção do administrador

Se as obras forem urgentes — entendendo-se como tal as que não podem aguardar reunião da assembleia sem risco de agravamento dos danos — o administrador do condomínio pode e deve ordenar a sua realização imediata, mesmo sem deliberação da assembleia (artigo 1427.º, n.º 2, CC). Caso o administrador se recuse a agir em situação urgente, qualquer condómino pode tomar as providências necessárias e depois reclamar o reembolso ao condomínio.

Responsabilidade pelos danos causados a condóminos

Se os danos nas partes comuns causarem prejuízos nas frações privadas dos condóminos, o condomínio (ou a seguradora, se houver seguro multirriscos do condomínio) responde pela reparação desses danos (artigos 483.º e 493.º CC — responsabilidade por facto ilícito e por coisas perigosas). A responsabilidade do condomínio é objetiva quando os danos derivam do estado de conservação das partes comuns que competia ao condomínio manter.

Código Civil, art. 1420.º

direito de propriedade sobre as partes comuns

Código Civil, art. 1421.º

enumeração das partes comuns

Código Civil, art. 1427.º

obras nas partes comuns e intervenção urgente do administrador

Código Civil, art. 1431.º

assembleia de condóminos: convocação e deliberação

Código Civil, art. 483.º e 493.º

responsabilidade civil por facto ilícito e por coisas

Código Civil, art. 498.º

prazo de prescrição do direito de indemnização