Comprei uma casa nova e descobri defeitos graves que o construtor não quer reparar

Responsabilidade do construtor por defeitos

O Código Civil distingue o contrato de empreitada (com o construtor) do contrato de compra e venda (com o promotor). Ambos têm regimes de garantia específicos.

Para a compra e venda de imóvel novo, o artigo 916.º CC prevê que o comprador pode exigir a reparação dos defeitos, a redução do preço, a resolução do contrato ou indemnização.

Prazos de garantia — imóvel novo

• 5 anos para defeitos de construção que afetem a solidez e segurança do edifício (art. 1225.º CC e Decreto-Lei n.º 267/94).
• 2 anos para outros defeitos (equipamentos, instalações).
• O prazo conta-se a partir da entrega do imóvel.

Denúncia dos defeitos

Filipe deve denunciar os defeitos ao promotor/construtor por escrito, dentro dos seguintes prazos após descoberta:

• 1 ano para denunciar defeitos em imóvel comprado a promotor (art. 916.º CC).
• A denúncia suspende a prescrição.

Direito à reparação e alternativas

Filipe pode exigir, pela ordem de preferência legal:

1. Eliminação dos defeitos (reparação) — o construtor é obrigado a reparar a sua expensas.
2. Redução do preço — proporcional ao valor do defeito.
3. Resolução do contrato — apenas em defeitos graves que tornem o imóvel inadequado ao uso.
4. Indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais causados pelos defeitos.

Responsabilidade solidária

O promotor imobiliário responde solidariamente com o empreiteiro pelos defeitos de construção, mesmo que o imóvel já tenha sido vendido.