Comprei uma casa e descobri vícios ocultos que o vendedor ocultou — o que posso fazer?

Conceito de vício oculto

A lei protege o comprador contra defeitos que tornem a coisa imprópria para o fim a que se destina ou que diminuam o seu valor, desde que não fossem visíveis no momento da celebração do contrato e que o comprador os desconhecesse sem culpa (art. 905.º CC). Não se aplica esta proteção a defeitos que o comprador conhecia ou que eram percetíveis numa inspeção ordinária — esses consideram-se aceites.

Garantia legal

O prazo de garantia é diferente consoante a natureza do bem: para imóveis, o comprador dispõe de cinco anos a contar da entrega para denunciar os defeitos (art. 916.º CC, por remissão do art. 913.º). O prazo de caducidade para exercer os direitos após a denúncia é de um ano.

Direitos do comprador

O comprador pode optar entre quatro meios de reação (art. 913.º CC, por remissão para os arts. 905.º-909.º):

• Anulação do contrato (ação redibitória): resolução da venda com restituição do preço e eventuais danos.
• Redução do preço: manutenção do contrato com redução proporcional ao defeito verificado.
• Reparação do defeito (se possível): exigência de que o vendedor corrija o defeito à sua custa.
• Indemnização por danos: nos casos de dolo ou culpa do vendedor, além de qualquer dos meios anteriores.

Dolo do vendedor

Se o vendedor sabia dos defeitos e os ocultou intencionalmente (dolo), a sua responsabilidade agrava-se: não pode invocar convenções que limitem ou excluam a garantia (art. 914.º CC), e o comprador tem direito a indemnização integral pelos danos sofridos, incluindo danos não patrimoniais em casos graves (art. 908.º CC). Provar o dolo é, contudo, um ónus que recai sobre o comprador.

Exclusão ou limitação contratual de garantia

É possível excluir contratualmente a garantia por vícios, mas tal cláusula é ineficaz se o vendedor tiver agido com dolo (art. 914.º CC) ou se a cláusula for abusiva nos termos da Lei das Cláusulas Contratuais Gerais (DL n.º 446/85).