Como funciona o processo de despejo por falta de pagamento de renda?
Resposta rápida
O despejo por falta de pagamento de renda segue um processo específico em Portugal: o senhorio deve notificar o inquilino, aguardar o prazo de regularização (1 mês), e só depois pode acionar o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ou o tribunal. O inquilino tem o direito de pagar as rendas em dívida até ao momento da audiência para paralisar o processo. O despejo forçado sem este procedimento é ilegal.
Explicação simples
O processo de despejo por falta de pagamento está regulado pelo NRAU (Lei n.º 6/2006) e pelo procedimento especial de despejo (DL n.º 1/2013). O BNA é a via administrativa mais rápida. Após notificação do senhorio, o inquilino tem 1 mês para pagar a dívida ou contestar. Se não pagar nem contestar, o BNA emite um título de desocupação. O inquilino em dívida pode salvar o contrato pagando tudo o que deve (rendas + encargos + juros) até à audiência no BNA. Este conteúdo é informativo — para o seu caso, consulte um advogado.
O que diz a lei
O Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro criou o procedimento especial de despejo e o BNA. O artigo 1083.º, n.º 3 do Código Civil (na redacção do NRAU) define a falta de pagamento como fundamento de resolução do contrato pelo senhorio. O inquilino tem direito a pagar a dívida até à sentença para paralisar o despejo (art. 1048.º CC).
Procedimento especial de despejo — Balcão Nacional do Arrendamento (BNA)
Código Civil — falta de pagamento como fundamento de resolução
Código Civil — pagamento da dívida para paralisar o despejo
Passos a seguir
- 1
Se é inquilino: verifique se recebeu notificação de resolução do contrato pelo senhorio (deve ser por carta registada com aviso de receção).
- 2
Tem 1 mês após a notificação para pagar todas as rendas em dívida, os encargos e os juros de mora — isso paralisa o processo de despejo.
- 3
Se for ao BNA, pode contestar o pedido de despejo se considerar que a dívida é inexistente ou incorrecta.
- 4
Se é senhorio: notifique o inquilino por carta registada, aguarde 1 mês, e só depois requeira o despejo no BNA (bnaarrendamento.mj.pt).
- 5
O despejo sem seguir este procedimento (ex.: trocar a fechadura) é crime de violação de domicílio e sujeita o senhorio a responsabilidade civil e criminal.
Prazos importantes
Prazo do inquilino para pagar a dívida após notificação
Duração típica do processo no BNA
* Os prazos indicados são orientativos. Consulte um advogado para confirmar a aplicação ao seu caso concreto.
Perguntas frequentes
O senhorio pode cortar a luz ou água para forçar o inquilino a sair?
Não. Cortar serviços essenciais (água, luz, gás) para forçar a saída do inquilino é ilícito — constitui turbação do gozo (art. 1037.º CC) e pode configurar crime de coação. O inquilino pode solicitar indemnização e o restabelecimento imediato dos serviços.
O que é o título de desocupação do BNA?
É o documento emitido pelo BNA que permite ao senhorio obter a desocupação forçada do imóvel (através de agente de execução), sem necessidade de sentença judicial. É emitido quando o inquilino não paga, não contesta e não desocupa voluntariamente no prazo fixado.