Comprei casa com defeitos ocultos que o vendedor não revelou
O Problema
Se descobriu defeitos graves na casa após a compra — infiltrações, problemas estruturais ou humidade — pode ter direito a reclamar. A lei portuguesa prevê protecção através da responsabilidade por vícios redibitórios, mas com prazos rigorosos que deve respeitar.
Enquadramento Legal
A responsabilidade do vendedor por vícios redibitórios em imóveis está regulada nos artigos 905 a 915 do Código Civil Português. Os vícios redibitórios são defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria para o seu uso ou que diminuem significativamente o seu valor, e que o vendedor conhecia ou deveria conhecer. O comprador tem direitos específicos de reclamação — pode rescindir o contrato ou exigir abatimento de preço — mas deve agir dentro de prazos legais muito precisos: 1 ano a contar da entrega da coisa para ação de rescisão (artigo 911 CC), ou 6 meses para ação de abatimento de preço (artigo 913 CC). Cada situação é única e pode ser afectada por cláusulas contratuais específicas. Deve sempre consultar um advogado para validar a sua situação concreta antes de qualquer ação.
Artigos que definem vícios redibitórios e a responsabilidade do vendedor. O artigo 905 CC define o que é um vício redibitório. O artigo 911 CC estabelece prazo de 1 ano para ação de rescisão contado da entrega da coisa. O artigo 913 CC estabelece prazo de 6 meses para ação de abatimento de preço ou indemnização.
Prescrição da ação de rescisão por vício redibitório. O comprador tem 1 ano a contar da entrega da coisa para intentar ação de rescisão (devolução da coisa e restituição do preço).
Prescrição da ação de abatimento de preço. O comprador tem 6 meses a contar da entrega da coisa para intentar ação de abatimento de preço ou indemnização por perdas e danos.
O seu contrato pode conter cláusulas que limitam ou excluem a responsabilidade do vendedor por vícios. Estas cláusulas podem afectar os seus direitos e prazos de reclamação, embora existam limitações legais à exclusão de responsabilidade.
Soluções Possíveis
Documente imediatamente todos os defeitos com fotografias claras, vídeos e descrição detalhada
Obtenha relatórios técnicos de profissionais qualificados (engenheiro civil, electricista) que confirmem os defeitos e o seu carácter oculto
Recolha orçamentos de reparação de empresas especializadas para quantificar o valor do vício
Consulte urgentemente um advogado especializado em direito imobiliário — tem prazos legais rigorosos para agir
Verifique o seu contrato de compra e venda para identificar cláusulas sobre garantias, exclusões de responsabilidade ou prazos específicos
Prazos Importantes
Prazo máximo para intentar ação de rescisão do contrato (devolução da coisa e restituição do preço)
Prazo máximo para intentar ação de abatimento de preço ou indemnização por perdas e danos
Tempo recomendado para recolher documentação, fotografias e relatórios técnicos antes de contactar advogado
* Os prazos indicados são orientativos. Consulte um advogado para confirmar a aplicação ao seu caso concreto.
Quando é indispensável um advogado?
Contacte imediatamente um advogado especializado em direito imobiliário após descobrir defeitos graves que possam constituir vícios redibitórios. Os prazos legais são muito curtos (6 meses a 1 ano após entrega). O advogado avaliará se os defeitos qualificam como vícios redibitórios conforme artigos 905-915 CC, confirmará a data de entrega relevante para cálculo dos prazos, analisará o seu contrato, e negociará com o vendedor ou preparará ação judicial. Se não tem recursos, pode requerer apoio judiciário gratuito junto do tribunal.
Saiba mais sobre Direito Imobiliário
O senhorio pode despejar o inquilino sem motivo em Portugal?
O que é a usucapião e como se pode tornar proprietário de um terreno por ela?
Sou inquilino e o senhorio não repara a habitação danificada pela tempestade Kristin — o que fazer?
Como Registar um Imóvel na Conservatória do Registo Predial — Guia Passo a Passo
A Construtora Não Entregou a Casa na Data Prometida