Imobiliário

Cláusulas abusivas no contrato impedem exercer direitos

O Problema

Muitos contratos de arrendamento contêm cláusulas que limitam ou eliminam direitos fundamentais do inquilino, tornando impossível o exercício das proteções que a lei lhe confere. Estas cláusulas abusivas podem proibir sub-arrendamentos, impedir reparações urgentes, exigir pagamentos inadmissíveis ou retirar direitos de preferência. O problema intensifica-se porque o inquilino, frequentemente em posição de vulnerabilidade, aceita termos injustos apenas para conseguir casa. A lei portuguesa protege o arrendatário, mas muitos desconhecem que certas cláusulas são nulas e não podem ser cumpridas, continuando a pagar ou a abdicar de direitos que legalmente possuem. Este cenário cria uma situação de iniquidade contratual onde o poder negocial do proprietário impõe termos que violam princípios fundamentais do direito civil e do regime específico de arrendamento urbano.

Enquadramento Legal

A lei portuguesa estabelece que o contrato de arrendamento urbano obedece ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro) e às disposições do Código Civil. O artigo 1080.º do Código Civil estabelece o princípio da imperatividade: as normas sobre arrendamento são de ordem pública e não podem ser derrogadas por acordo das partes em prejuízo do arrendatário. Isto significa que cláusulas que eliminem direitos do inquilino são nulas de pleno direito. O arrendatário tem direitos que a lei reconhece como inalienáveis, como o direito a reparações urgentes (Art. 1036.º CC), o direito de sub-arrendar com autorização (Art. 1088.º CC, Lei 6/2006), o direito de preferência em renovação (Art. 1091.º CC), e o direito a que a coisa lhe seja entregue em estado adequado ao uso (Art. 1032.º CC). Qualquer cláusula que contrarie estes direitos é automaticamente nula, mesmo que o inquilino a tenha assinado. O princípio da protecção do arrendatário está consagrado no próprio sistema legal português, que reconhece a desigualdade de poderes entre proprietário e inquilino.

Art. 1080.º Código Civil

Imperatividade das normas de arrendamento — proíbe cláusulas que prejudiquem o arrendatário

Art. 1032.º Código Civil

Direito do arrendatário a coisa em estado adequado ao uso — vício não exclui responsabilidade

Art. 1036.º Código Civil

Direito a reparações e despesas urgentes — não pode ser contratuado de forma a prejudicar arrendatário

Art. 1088.º Código Civil

Sub-arrendamento — necessita autorização do proprietário mas não pode ser recusada sem fundamento

Art. 1091.º Código Civil

Direito de preferência do arrendatário — em renovação e compra de propriedade após 2 anos

Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU)

Novo Regime do Arrendamento Urbano — contém protecções específicas do arrendatário que não podem ser reduzidas por contrato

Art. 1043.º Código Civil

Dever de manutenção e restituição da coisa — responsabilidade do proprietário, não pode ser transferida totalmente

Soluções Possíveis

Reveja o contrato e identifique cláusulas que limitam direitos listados no Art. 1080.º CC — estas são automaticamente nulas independentemente de as ter assinado
Documente por escrito (email ou carta registada) qualquer violação de direitos — por exemplo, recusa injustificada de sub-arrendamento ou negação de reparações urgentes
Solicite ao proprietário confirmação escrita de que reconhece certos direitos seus (preferência, sub-arrendamento autorizado) para criar prova de reconhecimento
Contacte a Ordem dos Advogados ou procure legal aid se não conseguir pagar consulta — é altamente recomendado validar quais cláusulas são efetivamente nulas
Se o proprietário insistir em fazer cumprir cláusula nula, formalize reclamação escrita referindo a imperatividade da lei — isto cria registo para eventual ação judicial

Prazos Importantes

Prazo para responder a comunicação de preferência (se aplicável) — contado da receção da carta registada

30 dias

Prazo para executar reparações urgentes — o proprietário deve atuar de imediato, sem possibilidade de contratação que o impeça

imediato conforme Art. 1036.º CC

Prazo de prescrição para ação judicial por violação de direitos contratual — direitos pessoais

20 anos (Art. 296.º CC), mas recomenda-se agir cedo

Prazo para requerer resolução do contrato se direitos fundamentais forem sistematicamente violados

sem limite específico, mas deve agir antes de prescrição ou caducidade

* Os prazos indicados são orientativos. Consulte um advogado para confirmar a aplicação ao seu caso concreto.

Quando é indispensável um advogado?

Consulte advogado OBRIGATORIAMENTE se: (1) o proprietário recusa reconhecer direitos que tem por lei; (2) sofre represálias ou ameaça de despejo por exercer direitos; (3) reclamou por escrito e proprietário não responde; (4) tem dúvidas se uma cláusula específica é nula; (5) necessita fazer valer direito de preferência em compra ou renovação; (6) proprietário insiste em cobrar despesas que deviam ser suas. Advogado é FORTEMENTE RECOMENDADO na primeira revisão do contrato, antes de assinar ou se já assinou mas suspeita de cláusulas ilegais.