Cláusulas abusivas no contrato limitam meus direitos como inquilino
O Problema
Um contrato de arrendamento com cláusulas abusivas pode impedir que exerça direitos fundamentais enquanto inquilino. Estas cláusulas são frequentemente inseridas pelos senhorios para contornar protecções legais, limitando a sua capacidade de actuar quando surgem problemas com a habitação, a renda ou a necessidade de fazer reparações urgentes. O problema manifesta-se quando o inquilino se vê impedido de exercer direitos como recusar pagamento de renda por defeitos graves, fazer melhorias no imóvel, ou mesmo rescindir o contrato quando o senhor falha nas suas obrigações. Muitos inquilinos desconhecem que a lei portuguesa proíbe estas cláusulas e as considera nulas, podendo sempre exigir o cumprimento dos seus direitos legais independentemente do que diz o papel assinado. A lei protege inquilinos contra cláusulas que eliminam ou reduzem drasticamente direitos essenciais, sejam elas relativas a reparações, prazos de aviso prévio, ou qualquer outro aspecto que viola as normas imperativas do arrendamento.
Enquadramento Legal
A lei portuguesa estabelece que os contratos de arrendamento urbano devem respeitar regras imperativas que não podem ser contornadas por acordo entre as partes. O Código Civil (Decreto-Lei nº 47344/66) e o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro) definem direitos e obrigações que são intocáveis. O artigo 1080.º do Código Civil estabelece expressamente que as disposições sobre arrendamento para fins habitacionais são de natureza imperativa, ou seja, não podem ser afastadas por vontade das partes. Isto significa que qualquer cláusula que tente eliminar ou reduzir direitos fundamentais do inquilino é automaticamente nula. Exemplos de cláusulas abusivas incluem: proibição absoluta de fazer reparações urgentes (violando o artigo 1036.º), impossibilidade de reduzir a renda apesar de defeitos graves (artigo 1040.º), prazos de aviso impossíveis (contrários ao artigo 1053.º), ou renúncia ao direito de preferência na renovação (artigo 1091.º). O inquilino pode sempre invocar estas normas imperativas mesmo que o contrato diga o contrário, e o senhor não pode exigir o cumprimento de cláusulas abusivas.
Declara imperativas as disposições sobre arrendamento para fins habitacionais, proibindo cláusulas que as contrariem
Garante o direito do inquilino de efectuar reparações ou despesas urgentes, que não podem ser proibidas por contrato
Permite redução de renda por vício ou defeito da coisa locada, direito que não pode ser eliminado contratualmente
Regula o despejo, exigindo prazos mínimos de aviso que não podem ser reduzidos por cláusula contratual
Garante direito de preferência na renovação ou venda do imóvel, que não pode ser renunciado antecipadamente
Define o fim do contrato de arrendamento habitacional segundo regras que não podem ser afastadas por vontade das partes
Soluções Possíveis
Identifique e documente todas as cláusulas que limitam ou eliminam direitos seus (reparações, redução de renda, aviso prévio, preferência na renovação). Compare-as com a lei para confirmar que são abusivas.
Notifique o senhor por escrito (carta registada) que considera certas cláusulas nulas por serem imperativas e que exige o cumprimento dos seus direitos legais, indicando especificamente qual o direito que pretende exercer.
Consulte um advogado especializado em direito do arrendamento para obter parecer vinculativo sobre a abusividade das cláusulas e para o ajudar a negociar uma rectificação do contrato ou a actuar perante o senhor.
Se o senhor não aceitar, coloque por escrito a sua intenção de exercer o direito (ex: reduzir a renda, fazer reparações urgentes) e mantenha registo de toda a correspondência.
Prepare-se para uma possível acção judicial se o senhor tentar punir o exercício de direitos legais, como por exemplo iniciando despejo sem fundamento legal válido.
Prazos Importantes
Prazo para o senhor responder a notificação sobre cláusulas abusivas antes de você exercer unilateralmente o direito
Prazo para intentar acção judicial de nulidade de cláusulas ou para reclamar direitos violados (prescrição)
Prazo mínimo de pré-aviso para despejo se o contrato tentar reduzir (o aviso é imperativo mesmo contra cláusulas abusivas)
* Os prazos indicados são orientativos. Consulte um advogado para confirmar a aplicação ao seu caso concreto.
Quando é indispensável um advogado?
Consulte advogado OBRIGATORIAMENTE antes de actuar se o contrato contém cláusulas que limitam direitos fundamentais. É fortemente recomendado mesmo antes de notificar o senhor, para evitar erros que prejudiquem a sua posição legal. Contacte advogado urgentemente se o senhor já iniciou procedimento de despejo, pois pode haver prazos muito curtos para defesa. Consulte também se pretende reduzir a renda ou fazer reparações e o contrato o proíbe expressamente.