Pergunta: Posso rescindir um contrato de arrendamento antes do prazo?

O que diz a lei?

O regime do arrendamento urbano em Portugal está regulado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (com as alterações da Lei n.º 31/2012, Lei n.º 79/2014 e legislação subsequente).

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Denúncia pelo inquilino (art. 1098.º do Código Civil)

O inquilino pode denunciar (terminar) o contrato a qualquer momento, desde que:

1. Comunique ao senhorio por escrito (carta com aviso de receção, ou outro meio com prova de receção);
2. Respeite o prazo de pré-aviso legalmente exigido.

Prazos de pré-aviso:

| Duração do contrato | Aviso prévio mínimo | |--------------------|---------------------| | Contrato com prazo ≤ 1 ano | 60 dias antes do fim, para não renovar | | Denúncia antecipada em contrato de duração indeterminada | 120 dias de antecedência | | Denúncia antecipada em contrato de 1 a 6 anos | 60 dias de antecedência | | Denúncia antecipada em contrato de 6 ou mais anos | 120 dias de antecedência |

Atenção: o contrato pode estabelecer prazos diferentes (geralmente superiores) — deve verificar o que foi contratualmente acordado.

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Existe obrigação de pagar indemnização?

A lei permite que o contrato preveja uma cláusula de indemnização por denúncia antecipada. Se tal cláusula existir, é vinculativa.

Se não existir cláusula contratual:

O artigo 1098.º, n.º 3 do Código Civil estabelece que, nos contratos com prazo certo, se o inquilino denunciar antes do primeiro terço da duração contratual (ou antes de 1 ano, se o contrato for superior a 3 anos), o senhorio tem direito a uma indemnização correspondente ao valor das rendas pelo período compreendido entre a data de saída e o fim do primeiro terço do prazo contratual (ou 1 ano).

Exemplo prático: Contrato de 3 anos. O inquilino sai ao fim de 6 meses. O primeiro terço são 12 meses. O inquilino pode ter de pagar ao senhorio 6 meses de renda (o que falta para completar 1/3 do prazo).

Se o contrato tiver cláusula expressa de indemnização:

A cláusula contratual prevalece, dentro dos limites legais.

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Pode sair sem pagar indemnização?

Sim, em certas circunstâncias:

1. Não renovação no fim do prazo com o pré-aviso correto — sem indemnização;
2. Resolução do contrato com fundamento em incumprimento do senhorio (ex: senhorio não faz obras urgentes, entra no imóvel sem autorização, perturbações do gozo — arts. 1083.º e 1084.º CC) — sem indemnização;
3. Denúncia após o primeiro terço do prazo cumprido e com pré-aviso correto (se não houver cláusula mais restritiva no contrato).

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O regime do arrendamento urbano em Portugal está regulado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (com as alterações da Lei n.º 31/2012, Lei n.º 79/2014 e legislação subsequente).

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