Posso fazer obras em casa sem licença da câmara municipal?
Resposta rápida
Depende do tipo de obra. Obras de conservação interior (pintura, substituição de pavimentos, reparação de canalizações) estão geralmente isentas de licença. Contudo, obras de ampliação, alteração estrutural, reconstrução ou construção nova exigem licença ou comunicação prévia à câmara, nos termos do DL n.º 555/99 (RJUE). Fazer obras sujeitas a licença sem a obter constitui contra-ordenação punível com coimas até 200.000 euros.
Explicação simples
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro) distingue as obras conforme o nível de controlo exigido:
Obras isentas de controlo (não precisam de licença nem comunicação prévia):
- Obras de conservação interior (pintura, substituição de revestimentos, reparações)
- Alteração de compartimentação interior sem afectar elementos estruturais
- Construções ligeiras e não permanentes (como pérgolas simples ou estufas)
- Obras de escassa relevância urbanística definidas no regulamento municipal
Obras sujeitas a comunicação prévia (art. 4.º, n.º 4 DL 555/99):
- Obras de reconstrução que mantenham fachadas e cércea
- Alterações ao uso de edifícios (habitação para comércio, por exemplo)
- Obras no interior de edifícios em zonas urbanas consolidadas (conforme regulamento municipal)
Obras sujeitas a licença (art. 4.º, n.º 2 DL 555/99):
- Construção nova
- Ampliação de edifícios
- Alterações de fachada
- Obras em imóveis classificados ou em áreas protegidas
- Obras de demolição
Fazer obras que exigem licença sem a obter constitui contra-ordenação punível com coimas que podem atingir 200.000 euros para pessoas colectivas (art. 98.º-A DL 555/99). A câmara pode ainda ordenar o embargo e a demolição das obras ilegais. Além disso, obras ilegais podem impedir a venda do imóvel ou a obtenção de financiamento bancário.
O que diz a lei
O artigo 4.º do DL n.º 555/99 define quais as operações urbanísticas sujeitas a licença, comunicação prévia ou isentas de controlo. O artigo 6.º-A lista as obras isentas de licença e comunicação prévia. O artigo 98.º-A tipifica as contra-ordenações por obras ilegais. Os regulamentos municipais podem especificar obras de escassa relevância urbanística isentas de controlo na respectiva área territorial.
Operações urbanísticas sujeitas a licença, comunicação prévia ou isentas de controlo prévio
Obras isentas de licença e de comunicação prévia
Medidas de tutela da legalidade urbanística — embargo e demolição
Contra-ordenações por obras sem licença — coimas até 200.000 euros
Passos a seguir
- 1
Verificar na câmara municipal se a obra pretendida está sujeita a licença, comunicação prévia ou é isenta
- 2
Consultar o regulamento municipal de urbanização e edificação da sua área
- 3
Se necessário licença ou comunicação prévia, contratar arquitecto e submeter o pedido
- 4
Nunca iniciar obras sem ter a confirmação de que são isentas ou sem obter o alvará
Prazos importantes
Prazo de decisão da câmara sobre comunicação prévia
Prazo de decisão sobre pedido de licença (projecto de arquitectura)
* Os prazos indicados são orientativos. Consulte um advogado para confirmar a aplicação ao seu caso concreto.
Perguntas frequentes
Pintar o exterior da casa precisa de licença?
Depende. Em zonas de protecção patrimonial ou centros históricos, a alteração de cor exterior pode exigir autorização. Nos restantes casos, a pintura exterior de conservação é geralmente isenta.
Posso fechar uma varanda sem licença?
Não. O fechamento de varandas constitui, em regra, uma alteração de fachada sujeita a licenciamento camarário.
O que acontece se a câmara descobrir obras sem licença?
A câmara pode embargar a obra, lavrar auto de contra-ordenação com coima, e ordenar a demolição ou legalização das obras realizadas.