Quanto se paga de IMT e Imposto do Selo na compra de uma casa em 2026?

Desenvolvimento

A compra de um imóvel em Portugal implica dois impostos que devem ser pagos antes da escritura: o IMT e o Imposto do Selo (IS). Ambos são calculados sobre o maior dos dois valores: o preço de compra ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, constante da caderneta predial.

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

O IMT é regulado pelo Código do IMT (CIMT). As taxas aplicáveis em 2026 para habitação própria e permanente (Continente) são as seguintes:

| Valor tributável | Taxa marginal | Parcela a abater | |---|---|---| | Até 106.346 € | 0% (isento) | — | | De 106.346 € a 145.470 € | 2% | 2.126,92 € | | De 145.470 € a 198.347 € | 5% | 6.491,02 € | | De 198.347 € a 330.539 € | 7% | 10.457,96 € | | De 330.539 € a 660.982 € | 8% | 13.763,35 € | | De 660.982 € a 1.150.853 € | taxa única de 6% | — | | Superior a 1.150.853 € | taxa única de 7,5% | — |

Importante: os valores acima são referentes ao Continente. Nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, os limites de isenção e as tabelas podem diferir.

Exemplo de cálculo do IMT para uma casa de 200.000 € para habitação própria e permanente:

Aplica-se a taxa de 7% à totalidade — 200.000 € × 7% = 14.000 € — menos a parcela a abater de 10.457,96 €. IMT a pagar: 3.542,04 €.

Isenção de IMT para jovens até 35 anos

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, introduziu a isenção total de IMT para jovens até 35 anos de idade na aquisição de habitação própria e permanente. Em 2026, a isenção aplica-se a imóveis com valor até 330.539 € (o quarto escalão da tabela, atualizado pelo OE2026 — Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro). Esta medida constitui uma poupança significativa para os jovens compradores.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo incide sobre a transmissão de imóveis à taxa de 0,8% (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo — TGIS), aplicada ao mesmo valor base que o IMT. Não existe isenção geral de IS para habitação própria e permanente.

Exemplo: Para uma casa de 200.000 €: 200.000 € × 0,8% = 1.600 € de Imposto do Selo.

Imposto do Selo sobre o crédito habitação

Se a compra for financiada por crédito habitação, incide ainda Imposto do Selo sobre o contrato de mútuo com hipoteca, à taxa de 0,6% sobre o montante do empréstimo (verba 17.3 da TGIS). Para um empréstimo de 160.000 €, seriam mais 960 €.

Quando e como se paga

O IMT e o Imposto do Selo devem ser liquidados e pagos antes da realização da escritura pública de compra e venda, na Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), através do Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt) ou presencialmente nas repartições de finanças. A guia de pagamento é depois apresentada ao notário na celebração da escritura.

Outros custos a considerar

Além do IMT e IS, a compra de casa envolve: emolumentos notariais e de registo predial (variáveis conforme o valor do imóvel, geralmente entre 500 € e 1.500 €), custos de avaliação bancária (se houver crédito), e a comissão do mediador imobiliário (paga pelo vendedor, habitualmente).

O que fazer

1. Obtenha a caderneta predial do imóvel — confirme o VPT para calcular a base tributável; se o VPT for superior ao preço de compra, é sobre o VPT que incidirá o imposto.
2. Calcule o IMT e o IS antes da proposta — use as tabelas acima ou o simulador disponível no Portal das Finanças para estimar o custo total da transação.
3. Verifique se tem direito à isenção para jovens — se tiver 35 anos ou menos, confirme que o imóvel cumpre os requisitos e que o notário aplicará a isenção na escritura.
4. Liquide os impostos antes da escritura — os impostos devem ser pagos antecipadamente; o banco pode incluir este montante no financiamento, conforme o contrato de crédito.
5. Guarde os comprovativos de pagamento — os recibos do IMT e do IS são necessários para o processo de registo predial e devem ser guardados para efeitos fiscais futuros.