Como declarar os rendimentos de arrendamento no IRS?
Resposta rápida
Os rendimentos de arrendamento são declarados na Categoria F do IRS (rendimentos prediais), no Anexo F do Modelo 3. A taxa especial de tributação é de 28% sobre o valor bruto das rendas (redutível se os contratos tiverem longa duração). Podem ser deduzidas despesas com o imóvel (obras de conservação, IMI, seguros, juros de empréstimos). A declaração deve ser entregue entre 1 de abril e 30 de junho.
Explicação simples
Os senhorios que arrendam imóveis são tributados em sede de IRS na Categoria F. O rendimento tributável é o montante bruto das rendas recebidas, deduzido das despesas documentadas relacionadas com o imóvel (conservação, reparação, IMI, seguro de incêndio, juros de empréstimo para aquisição do imóvel). A taxa normal é 28%, mas há incentivos para contratos de longa duração: taxa de 26% (entre 2 e 5 anos), 23% (5 a 10 anos), 14% (10 a 20 anos) e 10% (mais de 20 anos).
O que diz a lei
Os rendimentos prediais são regulados pelos artigos 8.º a 12.º do Código do IRS (CIRS). O artigo 72.º, n.º 7 prevê a tributação à taxa especial de 28%. O artigo 41.º do CIRS regula as deduções específicas da Categoria F (despesas dedutíveis). A Lei n.º 12/2019 introduziu as taxas reduzidas para contratos de longa duração.
Código do IRS — rendimentos prediais (Categoria F)
Código do IRS — taxa especial de 28% em rendimentos prediais
Código do IRS — deduções específicas da Categoria F
Passos a seguir
- 1
Reúna todos os e-renda emitidos durante o ano fiscal e os documentos de despesas dedutíveis (facturas de obras, IMI, seguro, etc.).
- 2
Preencha o Anexo F do Modelo 3 no Portal das Finanças: declare as rendas brutas e as despesas dedutíveis.
- 3
Escolha a tributação: taxa especial de 28% (opção de tributação autónoma) ou englobamento nos rendimentos totais (se a sua taxa efectiva for inferior a 28%).
- 4
Se arrendou por períodos superiores a 2 anos, verifique se pode beneficiar das taxas reduzidas para contratos de longa duração.
- 5
Entregue a declaração entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte ao que recebeu as rendas.
Prazos importantes
Entrega do Modelo 3 de IRS
Comunicação do contrato às Finanças (obrigatória)
* Os prazos indicados são orientativos. Consulte um advogado para confirmar a aplicação ao seu caso concreto.
Perguntas frequentes
Posso deduzir as despesas com renovação do imóvel no IRS?
Sim. As obras de conservação e manutenção do imóvel arrendado são dedutíveis na Categoria F (art. 41.º CIRS). Não são dedutíveis as obras de valorização (benfeitorias) — apenas as obras de conservação e reparação ordinária.
E se não declarar os rendimentos de arrendamento?
A AT pode detectar a omissão (cruzamento de dados com registos prediais, comunicações do contrato, e-renda) e aplicar coimas mais tributação em dívida acrescida de juros. A regularização voluntária é sempre mais favorável do que aguardar uma inspecção tributária.