Contrato de Arrendamento sem Prazo em Portugal: Quais as Regras?
Resposta rápida
Em Portugal, um contrato de arrendamento habitacional sem prazo definido (prazo indeterminado) rege-se atualmente pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, com as alterações introduzidas pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro. Estes contratos renovam-se automaticamente por períodos de um ano se nenhuma das partes comunicar a intenção de não renovaç
Explicação simples
O que é um contrato de arrendamento de prazo indeterminado
Nos termos do artigo 1094.° do Código Civil (CC), na redação conferida pelo NRAU, o contrato de arrendamento para fins habitacionais pode ser celebrado com prazo certo ou com prazo indeterminado.
Um contrato tem prazo indeterminado quando:
- As partes não fixaram duração no contrato
- A duração acordada não cumpriu o requisito de forma escrita exigida por lei
- O contrato foi celebrado antes da entrada em vigor do NRAU (1 de junho de 2006) sem prazo ou com cláusula de renovação automática indefinida (regime transitório)
- Expirou o prazo de um contrato de prazo certo sem que nenhuma das partes comunicasse a não renovação
Prazo mínimo obrigatório: o impacto da Lei 13/2019
A Lei 13/2019, de 12 de fevereiro (que alterou o NRAU) veio estabelecer que o prazo mínimo do arrendamento habitacional é de um ano (art. 1094.° n.° 2 CC), salvo nas seguintes situações de exceção:
- Arrendamento para habitação não permanente ou para fim especial e transitório (turismo, saúde, estudo, trabalho temporário) — prazo mínimo não se aplica
- Contratos com prazo mínimo inferior celebrados antes de 13 de fevereiro de 2019 — mantêm-se pelas regras anteriores até ao seu terminus
Esta alteração visou garantir maior estabilidade aos arrendatários, impedindo contratos excessivamente curtos que foram usados como mecanismo de pressão para saída.
Renovação automática dos contratos de prazo indeterminado
O contrato de arrendamento de prazo indeterminado renova-se automaticamente por períodos sucessivos de um ano (art. 1096.° n.° 1 CC, após as alterações de 2019), salvo se qualquer das partes comunicar à outra a intenção de não renovar, dentro dos prazos de pré-aviso aplicáveis.
Importante: a renovação automática não exige qualquer formalidade adicional — opera por força da lei. Se ambas as partes nada fizerem, o contrato mantém-se em vigor.
Prazos de pré-aviso para não renovação e denúncia
Pelo senhorio
O senhorio que pretenda denunciar (não renovar) o contrato de arrendamento de prazo indeterminado deve comunicar a intenção ao arrendatário com os seguintes prazos (art. 1097.° CC, na redação da Lei 13/2019):
| Duração efetiva do contrato | Pré-aviso exigido ao senhorio | |---|---| | Inferior a 1 ano | 120 dias (4 meses) | | 1 a 6 anos | 120 dias (4 meses) | | Superior a 6 anos | 240 dias (8 meses) |
Estes prazos representaram uma alteração significativa face ao regime anterior à Lei 13/2019, que previa prazos mais curtos e mais favoráveis ao senhorio.
Forma: a comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de receção ou por outro meio com prova de receção (art. 9.° n.° 7 NRAU).
Pelo arrendatário
O arrendatário que pretenda colocar termo ao contrato deve comunicar ao senhorio com um pré-aviso de 120 dias (4 meses) antes da data de saída pretendida (art. 1098.° n.° 1 CC).
Se o arrendatário sair sem cumprir o pré-aviso, fica obrigado ao pagamento das rendas correspondentes ao período em falta (art. 1098.° n.° 3 CC), salvo acordo em contrário com o senhorio.
O que diz a lei
regime geral do arrendamento urbano: duração, renovação, denúncia e prazo de pré-aviso
Novo Regime do Arrendamento Urbano; regime transitório para contratos antigos
alteração ao NRAU: prazo mínimo de um ano, novos prazos de pré-aviso favoráveis ao arrendatário, reforço da proteção em situações de vulnerabilidade
proibição de assédio no arrendamento e medidas de proteção ao arrendatário
coeficiente de atualização das rendas habitacionais; a portaria aplicável a 2026 deverá ser publicada nos termos habituais no final de 2025
Passos a seguir
Perguntas frequentes
Com quanto tempo de antecedência tem o senhorio de avisar o inquilino para sair em Portugal?
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O arrendatário pode subarrendar o apartamento sem autorização do senhorio?
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Quais são os fundamentos para o senhorio resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento?
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O inquilino tem direito de preferência se o senhorio vender o imóvel arrendado?
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