O que fazer quando um condómino não paga as quotas do condomínio?

Desenvolvimento

Obrigação legal de pagamento

Os condóminos são obrigados a contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. O valor das quotas é determinado em assembleia de condóminos, na proporção do valor das frações.

Procedimento extrajudicial (antes de ir a tribunal)

O administrador do condomínio deve:

1. Enviar carta registada ao condómino em dívida, com indicação do montante e prazo de pagamento.
2. Em assembleia, deliberar sobre o início de ação judicial, caso o pagamento não se efetue.

Título executivo: a ata da assembleia

Desde a reforma do Código Civil operada pelo Decreto-Lei n.º 8/2022, a ata da assembleia de condóminos que aprova o orçamento anual constitui título executivo para cobrança de quotas. Não é necessário intentar uma ação declarativa prévia — o condomínio pode avançar diretamente para ação executiva.

Ação executiva

O condomínio, representado pelo administrador (devidamente autorizado em assembleia), pode intentar ação executiva no tribunal, pedindo a penhora de bens do devedor — nomeadamente a própria fração em dívida ou outros bens. As despesas judiciais e honorários de advogado integram a dívida exequível.

Juros de mora

As quotas em dívida vencem juros de mora à taxa legal civil fixada anualmente por portaria do Ministério das Finanças (consultar a portaria em vigor para o ano corrente) a partir da data de vencimento.

Venda do imóvel e dívidas de condomínio

As dívidas de condomínio estão associadas à fração, não ao condómino. Quem comprar um imóvel com dívidas de condomínio assume-as (artigo 1424.º-A CC). O comprador deve exigir, antes da escritura, declaração do administrador do condomínio a certificar a inexistência de dívidas.

O que fazer

1. Elaborar mapa de dívida atualizado com quotas, datas de vencimento e juros acumulados.
2. Enviar carta registada ao condómino em incumprimento, fixando prazo de 15 dias para regularização.
3. Deliberar em assembleia sobre autorização ao administrador para intentar ação executiva.
4. Instaurar ação executiva com base na ata da assembleia que aprovnou o orçamento.
5. Consultar advogado para conduzir o processo judicial e garantir que os documentos estão em ordem.