Aumentos de renda em contratos de arrendamento urbano: regras do NRAU em 2026

Desenvolvimento

Regimes de arrendamento em vigor

Em Portugal coexistem diferentes regimes de arrendamento, com regras de atualização de renda distintas:

Contratos novos (celebrados após 26 de outubro de 1990 e sujeitos ao NRAU de 2006): a grande maioria dos contratos vigentes. A atualização da renda segue as regras do NRAU.

Contratos com regime anterior (pré-RAU — anteriores a 1990): ainda existem contratos muito antigos com rendas congeladas ou sujeitas a regimes transitórios especiais. Estes contratos têm regras de atualização próprias, geralmente mais restritivas para o senhorio.

Arrendamento para habitação social: contratos de arrendamento apoiado (habitação municipal, IHRU) têm regras próprias e não seguem o NRAU privado.

O coeficiente anual de atualização de rendas

O mecanismo central do NRAU para contratos de prazo certo ou de duração indeterminada é o coeficiente de atualização, publicado anualmente por portaria do Governo, calculado com base na variação do Índice de Preços no Consumidor (IPC) sem habitação, referente ao mês de agosto (artigo 24.º do NRAU).

O mecanismo de limitação dos aumentos foi introduzido pelo Decreto-Lei n.º 20-E/2022 e pela Lei n.º 19/2022 (pacote "Mais Habitação"), que limitou os aumentos de renda a um máximo de 2% em 2023, mesmo que o coeficiente legal fosse superior. Em 2026, o coeficiente continua a ser limitado nos termos das medidas aprovadas, resultando no valor de 2,16%.

Atenção: o coeficiente de 2026 aplica-se às comunicações de atualização feitas em 2026, para rendas que serão atualizadas a partir de 2026.

Procedimento de atualização da renda

Para que o senhorio possa atualizar a renda com base no coeficiente anual, deve cumprir os seguintes passos:

1. Comunicação ao arrendatário

O senhorio deve notificar o arrendatário, por escrito, com antecedência mínima de 30 dias relativamente à data em que a atualização produz efeito (artigo 24.º do NRAU). A comunicação deve indicar:

• O novo valor da renda;
• O coeficiente aplicado;
• A data a partir da qual a nova renda é devida.

2. Prazo a partir do qual a atualização é possível

A atualização da renda com base no coeficiente anual só é possível se decorreu pelo menos 1 ano desde a celebração do contrato ou desde a última atualização (artigo 24.º, n.º 2 do NRAU).

3. Forma da notificação

A notificação deve ser feita por carta registada com aviso de receção ou por outro meio que garanta a prova da receção pelo arrendatário. A comunicação oral ou por SMS/WhatsApp não tem valor legal para este efeito.

4. Efeito

Se o arrendatário não contestar (o que, em matéria de atualização pelo coeficiente legal, não é admissível — o arrendatário não pode recusar a atualização legal), a nova renda é devida a partir da data indicada.

Atualização em contratos de prazo certo vs. indeterminado

Contratos de prazo certo: o coeficiente de atualização pode ser aplicado anualmente, respeitando o prazo mínimo de 1 ano desde o contrato ou última atualização.

Contratos com duração indeterminada: o mesmo regime se aplica. Contudo, em contratos com duração indeterminada anteriores a 1990 (regime antigo), a atualização pode seguir regras específicas de transição negociada entre senhorio e inquilino.

Aumento de renda por acordo das partes

Para além do coeficiente legal, as partes podem, por acordo, fixar uma renda mais elevada. Este acordo não está sujeito ao limite do coeficiente, mas deve ser formalizado por escrito e assinado por ambas as partes. O acordo de aumento de renda altera as condições do contrato e, uma vez celebrado, vincula o arrendatário.

Atenção: o arrendatário não é obrigado a aceitar qualquer acordo de aumento de renda acima do coeficiente legal. O senhorio pode propor, mas não impor.

Atualização em caso de obras de conservação e beneficiação

Em contratos de arrendamento de longa duração (pré-NRAU ou NRAU com renúncia à denúncia), o senhorio que realize obras de conservação profunda ou beneficiação pode pedir uma atualização da renda superior ao coeficiente anual (artigo 30.º e seguintes do NRAU). Este mecanismo é distinto do coeficiente anual e envolve negociação com o arrendatário, que pode recusar e ficar sujeito a procedimento de despejo em certas circunstâncias.

Proteção de arrendatários em situação de vulnerabilidade

Determinados arrendatários estão protegidos de atualizações excessivas ou de resolução do contrato por circunstâncias especiais:

• Arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos com contrato anterior ao NRAU: protegidos de denúncia e sujeitos a regime transitório de atualização progressiva;
• Arrendatários com deficiência (grau de incapacidade igual ou superior a 60%): proteção reforçada contra despejo;
• Arrendatários com rendimento inferior ao limiar de apoio: em contratos mais antigos, pode existir proteção ao abrigo do regime de renda apoiada.

Consequências de atualização indevida

Se o senhorio cobrar renda superior ao valor legalmente atualizado (por exemplo, ignorando o coeficiente e impondo aumento unilateral), o arrendatário:

• Não é obrigado a pagar o excesso;
• Pode pagar a renda correta e exigir devolução do excesso pago;
• Pode participar o facto ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ou às autoridades competentes;
• Pode intentar ação no tribunal para restituição do excedente pago.

Rendas em arrendamento não habitacional

O arrendamento não habitacional (comercial, industrial, serviços) seguia regras diferentes, mas desde 2012 o NRAU unificou parcialmente os regimes. Em contratos não habitacionais, as regras de atualização podem ser livremente estipuladas pelas partes; na ausência de estipulação, aplica-se o coeficiente legal do NRAU.

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O que fazer

1. Verificar o contrato de arrendamento para identificar o regime aplicável (prazo, data de celebração, existência de cláusula de atualização).
2. O senhorio que pretenda atualizar a renda em 2026 deve verificar o coeficiente publicado (2,16% para 2026) e calcular o novo valor da renda.
3. O senhorio deve enviar carta registada com aviso de receção ao arrendatário com pelo menos 30 dias de antecedência, indicando o novo valor e a data de início da nova renda.
4. O arrendatário que receba comunicação de atualização deve verificar se o coeficiente aplicado é o correto (confrontar com o publicado em Diário da República), se o prazo de antecedência foi respeitado e se o cálculo está correto.
5. Se o arrendatário entender que a atualização é indevida ou excessiva, deve responder por escrito à comunicação do senhorio, indicando os fundamentos da contestação, e pagar apenas o valor que considera correto.
6. Em caso de litígio, as partes podem recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) para mediação ou ao tribunal.
7. Para contratos de arrendamento não habitacional sem cláusula de atualização, verificar com advogado se o coeficiente legal se aplica e em que condições.

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