Vou ser despejado — o que posso fazer?

Quando é legal um despejo em Portugal?

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, estabelece os únicos fundamentos válidos para o senhorio terminar um contrato de arrendamento:

Resolução por incumprimento do inquilino (art. 1083.º CC):

• Falta de pagamento de renda por dois meses ou mais
• Subarrendamento não autorizado
• Uso do imóvel para fins diferentes do contratado
• Obras não autorizadas que prejudiquem o imóvel
• Atividades ilícitas ou que perturbem gravemente a vizinhança

Denúncia pelo senhorio com fundamento em:

• Necessidade do imóvel para habitação própria ou de descendente em 1.º grau (art. 1101.º, al. a) CC) — ver condições abaixo
• Realização de obras profundas de reabilitação ou demolição (art. 1101.º, al. b) CC)
• Fim do prazo contratual sem renovação, com aviso prévio de 5 anos (art. 1101.º, al. c) CC)
• Fim do prazo contratual (em contratos com prazo determinado, com aviso prévio devido)

Condições obrigatórias para denúncia por necessidade habitacional (art. 1101.º al. a) CC): o senhorio deve ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário há mais de 5 anos (ou ter adquirido por sucessão); não pode possuir, na mesma área geográfica, casa própria ou arrendada adequada às suas necessidades; é obrigado a pagar uma compensação equivalente a 1 ano de renda; e deve dar ao imóvel a utilização invocada no prazo de 6 meses, por um mínimo de 3 anos (art. 1103.º CC). O não cumprimento destas condições torna a denúncia inválida e contestável.

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O que o senhorio NÃO pode fazer

Mesmo que tenha fundamento para pedir o imóvel, o senhorio está proibido por lei de:

• Cortar o fornecimento de água, gás, eletricidade ou telecomunicações (art. 1037.º CC)
• Trocar a fechadura ou impedir o acesso ao imóvel sem autorização judicial
• Remover bens pessoais do inquilino ou entrar na habitação sem autorização
• Ameaçar, intimidar ou pressionar o inquilino a sair

Qualquer destas ações constitui perturbação do gozo do imóvel e pode fundamentar uma queixa-crime e um pedido de indemnização.

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Prazos legais de aviso prévio

O aviso prévio obrigatório varia consoante o tipo e duração do contrato (art. 1100.º e 1101.º CC):

| Tipo de contrato | Aviso prévio mínimo | |---|---| | Contrato com prazo ≤ 1 ano | 60 dias antes do fim | | Contrato com prazo de 1 a 6 anos | 120 dias antes do fim | | Contrato com prazo > 6 anos | 240 dias antes do fim | | Necessidade habitacional do senhorio | 6 meses de antecedência | | Demolição / obras de reabilitação profunda | 6 meses de antecedência |

Se o senhorio não respeitar estes prazos, a comunicação é ineficaz e o contrato mantém-se em vigor.

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Como contestar um despejo injusto

Se receber uma notificação de despejo, tem 15 dias para se opor (nos termos do procedimento especial de despejo regulado pelo Decreto-Lei n.º 1/2013 e pela Portaria n.º 49/2024). Após esse prazo, o processo de despejo pode avançar sem a sua contestação.

Fundamentos válidos para oposição:

• O senhorio não tem o fundamento que alega
• O aviso prévio não respeitou os prazos legais
• A notificação não foi enviada pela forma legal (carta registada com aviso de receção ou notificação judicial)
• O senhorio não comprova necessidade habitacional própria ou do descendente, ou não cumpre as condições legais do art. 1101.º al. a) CC

Depois da oposição, o senhorio terá de recorrer a tribunal ou ao BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio) para obter um título de despejo.

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O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, estabelece os únicos fundamentos válidos para o senhorio terminar um contrato de arrendamento:

Resolução por incumprimento do inquilino (art. 1083.º CC):

• Falta de pagamento de renda por dois meses ou mais
• Subarrendamento não autorizado
• Uso do imóvel para fins diferentes do contratado
• Obras não autorizadas que prejudiquem o imóvel
• Atividades ilícitas ou que perturbem gravemente a vizinhança

Denúncia pelo senhorio com fundamento em:

• Necessidade do imóvel para habitação própria ou de descendente em 1.º grau (art. 1101.º, al. a) CC) — ver condições abaixo
• Realização de obras profundas de reabilitação ou demolição (art. 1101.º, al. b) CC)
• Fim do prazo contratual sem renovação, com aviso prévio de 5 anos (art. 1101.º, al. c) CC)
• Fim do prazo contratual (em contratos com prazo determinado, com aviso prévio devido)

Condições obrigatórias para denúncia por necessidade habitacional (art. 1101.º al. a) CC): o senhorio deve ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário há mais de 5 anos (ou ter adquirido por sucessão); não pode possuir, na mesma área geográfica, casa própria ou arrendada adequada às suas necessidades; é obrigado a pagar uma compensação equivalente a 1 ano de renda; e deve dar ao imóvel a utilização invocada no prazo de 6 meses, por um mínimo de 3 anos (art. 1103.º CC). O não cumprimento destas condições torna a denúncia inválida e contestável.

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